针对国内房产市场价格上涨过快的近况，为了打击投资投机性购房行为，国务院于2011年1月26日颁布“新国八条”。“新国八条”需要全国35个城市颁布限购细节。限购令的颁布致使房产市场低迷，成交量大幅度下跌，部分城市开始降价。本文通过限购政策对房产市场影响的剖析，指出限购令不健全的地方，并提出针对性建议。

限购令；房产市场；投资投机性购房。

自2011年1月26日国务院公布了新一轮房产市场调控政策后，“限购令”成为全国房产市场的关健词，连日来，北京、上海、广州、南京、天津、石家庄、贵阳、厦门、宁波等城市，陆续颁布调控细节，结合当地实质通过限购、税收、信贷等手段，落实“新国八条”调控政策。

1、限购的具体内容。

本市户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭），限购两套住房；对于可以提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。中止在本市拥有2套以上（含2套）住房的本市户籍居民家庭、拥有1套以上（含1套）住房的非本市户籍居民家庭、没办法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民在本市购房。对境外机构和个人购房，严格根据有关政策实行。[1]

2、限购令具体推行状况及市场反应。

1.京津等城市成交跌幅超五成。

截至3月7日，全国已经有32个城市先后推出房产市场限购政策，上周住宅总成交量出现五成下滑。已经颁布限购政策的7个重点城市中，京、津、杭、蓉在限购令颁布后一周，成交量跌幅超越五成；杭州跌幅最大，2月28日颁布限购政策后成交量环比降低73.79%。

住宅方面，7个重点城市中，除深圳以外，其他城市在限购政策颁布后一周，住宅成交量均出现不同程度的下滑，其中杭州降低73.79%、成都降低59.68%、天津降低56.08%、北京降低50.23%、广州降低37.39%；上海是7个重点城市中最早颁布限购政策（2月1日颁布）的城市，颁布后三周的成交套数明显低于北京、广州区域；深圳颁布政策的时间（3月3日颁布）较晚，现在住宅成交套数还没出现明显降低。

而对32个城市近三周的住宅成交数据监控显示，2月14日-2月20日（第一周），全国住宅成交共31189套；2月21日-2月27日（第二周），全国住宅成交共43015套；2月21日-2月27日（第三周），全国住宅成交共21001套。可见，伴随每个城市限购政策的陆续颁布，第三周即近期一周，住宅成交出现明显下滑，环比第二周降低了51.18%。[2]

2.北上广房产市场初现降价潮。

新“国八条”及部分城市地方细节颁布后，尽管现在还没出现国内的大幅度房价下跌，但在北京、上海、广州、深圳等一线城市，一些楼盘已经在用新房价格低开等方法，悄悄降价。

在“京15条”的高压下，日前，北京部分楼盘新推房源价格出现松动，有新开楼盘的销价格格较前一批次均价实惠了近4000元/平米。同时，北京住宅总成交量较新年前大幅度下跌。北京中原地产三级市场研究部总监张大伟对此剖析觉得，时下调控面继续收紧，成交量大幅下滑，逼使开发商定价回归理性。在时下房价僵持之下，一些开发商试着提供小部分降价房，试探市场。

广州、深圳房产市场并未出现明显降价推盘现象，但部分开发商楼盘在对外价格时，营销的力度和范围都在加强，房价开始出现松动。

3月开始，上海房产市场出现了量价齐跌的局面，并掀起一股降价销售的时尚，一楼盘的实质价格只有前期网上参考价的7.6折。中国房地产信息集团公布的最新数据显示，一系列新政调控之后，上周上海新房成交量环比下滑16.16%；房价持续下滑跌破2万元关口。这意味着，房价将跌回到去年7月的水平。部分上海房产业内人士表示，限购令目前看来起码要保持一年，降价是大趋势，北京、上海、广州等地现在的降价现象或只不过开始。[3]

3、对限购政策的剖析。

1.限购的目的剖析。

此次国务院颁布的限购政策主如果为了打击投资投机购房需要。房产作为一种产品，第一价格符合商品的基本属性，受供应求购关系的影响。大家对房地产的需要是刚性需要。所谓“刚性需要”

是等于弹性需要而言，产品的供应求购受价格影响较小。但这种刚性需要是有条件的，当它被上涨过快的房价破坏后，这个刚性需要就变成弹性需要。当供给不变时，因为需要过旺，则会出现供不应求的情况，致使房价上涨。在国内，投资、投机购房占的比重过高，已经高达30%到40%，有的区域甚至高达80%。这么高的比重，由于他们不是为了直接满足个人的住房需要，价格就被哄抬起来了。这比国际上正常的比率高出2倍。投资投机性购房需要挤兑正常的自住性购房需要，抬高房价。此次限购令的颁布，可以有效抑制投资投机性购房需要。据报道，限购令颁布，国内5000亿资金“挤出”房产市场，国内炒客携巨资爆炒黄金。由此看来，限购政策对打击投资投机性购房行为起到了强有力有哪些用途。从而有望让房产市场回归正常的需要。

2.限购令的弊病。

“限购令”的颁布虽然对抑制投资投机性购房行为起到了明显有哪些用途，但这一政策尚有不少不健全之处。

第一，大家对此次限购政策最大的质疑是它否存在户籍歧视政策。限购最严的北京明确规定：没办法提供本市暂住证、连续五年以上缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，中止在本市向其售房。笔者觉得，依据中国人口基数大与区域进步不平衡的国情来讲，尚不拥有取消户籍规范的条件。假如取消户籍规范，会致使很多人口涌入大城市，给交通、环境、资源、治安等带来巨大的重压。户籍规范能在一定量上限制部分人群过度涌入大城市的问题。虽然大城市的各项基础设施建设、服务行业等不能离开外来人口，但他们受户籍规范的制约，不会在当地永久性居住。但北京需提供五年以上社会保险或个税证明才能买房的政策还是相对其他城市过长。而将它降低到两三年较合理。同时，一些大工程、大项目不应过度集中在大城市，应该将他们分散于各地，一方面促进不同区域均衡进步，一方面给大城市减压。

第二，此次限购的推行主要在35个大城市，而其他中小城市并未推行限购政策。这就会使投资投机性购房行为转移至中小城市，推高当地房价。一旦限购取消，炒房人将立即撤出，给未推行限购政策的中小城市导致泡沫。

另外，限购政策颁布之前受限购预期的影响，房产市场成交非正常激增。限购颁布之后只不过冻结部分资金，一旦限购取消，房价将继续迅速上涨。从而使限购政策功亏一篑。而且限购会致使出租房源的降低，从而使租房价格上涨。这给外来人口带来了肯定的经济负担。

4、健全限购政策的建议。

1.加强限购的范围和监管力度。

限购假如只不过一项短期政策，暂时冻结的资金在取消限购后将重新回归房产市场。房产市场的价格将会出现新一轮的增长，那样此次限购所获得的效果将会功亏一篑。我建议将限购政策至少推行三到五年，等房价回归到百姓常见觉得适当的程度再考虑退出。现在，限购令只在国内35个大城市颁布推行，投资投机行为大概流向未推行限购政策的中小城市，从而推高当地的房价，给当地有自住需要的购房者带来经济重压。所以我建议将限购的区域范围再扩大一点，让炒房者彻底失去可投资房产市场途径。

2.限购与限售同时推行。

两会中有不少委员代表提出将限购改为限售政策。假如买了一年之内就卖，可以征收非常重的税，可按年依次递减。笔者觉得这一政策是合理而且应该实行。由于这一政策打击了短期投机者购房行为。但限售与限购并没有冲突，两者结合起来同时推行对打击投资投机性购房行为力度更大、成效更佳。

3.反对差别化限购。

针对限购令的颁布，有人提出推行差别化限购政策。具体说来，90平方米以下小户型是解决购房者初次置业的根本渠道。为了防止投资者炒作这部分住宅，因此需要限购。对于90-140平方米之间的中等户型住宅，考虑到适当的改变性需要，可以进行适度限购。至于超越140平方米的大户型、别墅等住宅，不应该限购。笔者觉得这一政策会致使140平方米以上的房价成为投资投机性购房者的唯一“炒房”渠道。从而致使140平方米以上的房价上涨。让不少期望购买更大、更舒适住房的需要者很难承担。因此，我反对实行差别化限购政策。

5、结语。

限购令的颁布给火热的房产市场可谓是打了一剂退烧针。自限购令颁布推行后，房产市场成交量跌幅强烈，平均达到50%以上。而部分城市因房产市场成交低迷，已开始降价。此次限购令的颁布强有力的打击了投资投机性购房行为。但影响房价过高是什么原因还有不少，譬如土地稀缺、土地财政收入过高、地皮“招拍卖”规则等。限购政策只不过从打击投资投机性购房行为出发，只能解决部分问题，而且还会带来租房市场价格上涨、户籍歧视等负面问题。限购政策还需结合房地产税、保障房的建设等手段一同来解决房价过高的问题。

参考文献。

[1]百度百科。限购令[EB/OL].http://baike.baidu.com/view/4452289.htm.

[2]张蓓。32城市颁布限购令，京津等城市成交跌幅超五成[EB/OL].http://house.focus.

cn/news/2011-03-11/1223865.html,2011-03-11.

[3]重庆商报。北上广房产市场初现降价潮[EB/OL].http://cqsbepaper.cqnews.net/html/2011-03/11/content_163377.htm,2011-03-11