[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2016.29.096

伴随当下国内住房规范改革速度的日益加快，在一定量上提高了住房供应求购市场化程度，每个方面对住房金融体系的市场化需要的加快和需要的健全也在不断增强。过高的房价和个人对产品住房需要之间的矛盾，促进国内住房金融的重点开始从支持住房供给越来越向支持住房需要转变。[1]对住房金融市场的培育和进步，可以为国内金融市场的整体进步带来优质的环境，而住房抵押贷款市场的有效运作则可以打造国内金融市场好的角逐环境。

1 当下国内住房抵押贷款证券化的近况

1.1 国内住房抵押贷款证券化仍处于试点时期

中国建设银行在2005年12月15日初次从国内三个区域的一级分行中分别筛选了近30亿元的个人住房抵押贷款，并通过不断处置和包装后，交由中信信托投资公司进行个人住房抵押贷款资产支持证券发行。[2]然而，因为国内住房抵押贷款证券化依然处在萌芽阶段，在住房贷款证券化规范的推行与商品的设计方面仍然存在很多不合理之处。因而，在房贷证券化规范试行时遇见了不少梗阻。但基于中国庞大的住房市场需要与银行内部由“短借长贷”内生的巨大的系统性风险的考虑，中国的住房抵押贷款证券化改革仍然具备很深远的研究意义。

1.2 当下国内房价还处于较为稳定的状况

在金融危机还没出现之前的数十年，国内因为宽松的货币市场环境与政府相继颁布的宏观经济利好政策，房产行业得到迅猛进步，不断上涨的房价标志着房产行业广阔的投资前景。由此产生的丰厚的投资收益诱使大量的房产商不断通过资本市场扩大筹资规模，加快房产行业的投资建设。[3]广阔的市场前景与不断升温的市场追捧助涨了房价一波又一波地冲击新高。近几年来，国内政府通过借鉴海外其他每个国家的经验，先后在不少大型城市中落实了一系列政策和方针，比如颁布了限房令、推行了房地产税等，以保持房价的稳健增长，致使部分区域的房价遭到了有效的控制。通过在一些大型城市中，从一级市场上就对住房抵押问题进行严格控制，从而减轻因部分投资者盲目炒房而可能导致的住房抵押违约风险。住房抵押贷款证券化的核心所在就是可以对将来房价的波动做到准确判断，因此，对住房抵押风险和房价上涨现象进行有效控制，可以为国内住房抵押贷款证券化的推行奠定下好的基础。

2 国内推行住房抵押贷款证券化的可行性剖析

2.1 单独打造国家住房中介机构

美国在遭遇金融危机之后，美国政府对市场进行了一系列的积极救治举措。房利美和房地美回收事件的爆发致使美国政府充分意识到此次次贷危机的紧急性和影响力，两房作为美国的政府金融机构，有着较为庞大的市场规模，且在美国的金融体系中饰演着举足轻重有哪些用途。无论是哪一家宣告破产都会对美国甚至是全球金融市场导致严重干扰。[4]因而，政府即刻采取了一系列的担保和注资手段以稳定动荡而脆弱的金融市场环境，譬如顺利接管房地美和房利美，同时推行宽松的量化货币政策以求尽快解决此次危机。美国政府在此次的危机解决中饰演了关键的用途。一方面，通过政府很多的注入资金有效缓解了机构的流动性重压；其次，也通过政府的信誉担保稳定了投资者的信心。不难发现，美国很多大规模的住房金融机构都在此次危机中达成了国有化，而这对于国内的住房抵押贷款证券化建设具备肯定的借鉴意义。同时，通过政府金融机构推行住房抵押贷款证券化的有关项目，能有效提升该市场的进步效率，加大行业管理，规范市场行为。除此之外，可以借助优势资源，享受政府专门金融监管机构的培育和监督，有效控制市场的风险管理，调节市场上的秩序，从宏观层面上使其对二级市场的综合监督、调控与管理得到有效的健全和加大。

2.2 抵押贷款的集合包装

抵押贷款证券现金流源自组成抵押贷款集合的单笔抵押贷款。因而，第一，对贷款水平划分肯定的等级，并筛选出优质的贷款作为证券化的对象，然后，选择适当的固定利率。因为在该证券化过程中，抵押贷款的现金流计算较为简单且现金流数目较为稳定，因而可以致使一级市场得到有效健全。第二，各笔抵押贷款应该达成统一的贷款利率和期限，到期期限在一年左右。[5]通过保持不变的平均利率与较为相近的各笔贷款期限，可以对抵押贷款集合的还款速度做到有效预测，从而提升抵押贷款证券定价的合理性。最后，各笔贷款无论是在保险方面，还是在程序审核方面，都要具备相同的规范。如此，不只可以使管理本钱得到大大降低，而且能促进其潜在的投资风险得以降低甚至消除。推行住房抵押贷款证券化规范，不但需要依靠国家的宏观监督，同时也需要不断强化证券商品本身的内部信用控制。国内可以通过对高于抵押贷款集合总额面值的部分现金流使用过渡担保手段，同时结合本金和利息获得的先后顺序来对其等级进行划分，或者通过支付等级来进行优劣划分，以提高商品的内部信用。

2.3 国内对住房抵押贷款证券化会计办法的选择

规范的会计处置办法可以让住房抵押贷款证券化项目在国内市场上推行时，防止出现混乱或发生无章可循的现象。就现在的国际会计办法而言，最为主要的有三种，分别是美国的金融合成剖析法、英国和美国的风险和报酬剖析法与国际会计准则委员会的后续涉入法。[6]因为国内的住房抵押贷款证券化市场依然处于初级阶段，因而在选择会计办法时，应该结合有关国家的经验和思想，找寻出一种比较适合国内住房抵押贷款证券化市场行情的会计处置办法，且处置过程不应过于烦琐、复杂。结合美国在金融危机中在住房抵押贷款证券的二级市场上出现紧急损伤，与国内建设银行的多次实践经验来看，国内有关业务的会计处置宜采取较为守旧的方法，不可过于激进。因而，实质处置时应将多数抵押贷款划定为资产，直接将发起人对抵押贷款的控制权抛弃，以此来控制风险。其缘由在于，从发起人的角度上来看，其所包括的所有权风险与报酬，在进行买卖时就已经转移，将二者当成一个整体，应将它定为证券化资产，作为销售处置。

3 结 论

总而言之，当下国内住房抵押贷款证券化市场依然处于初始阶段，在规范的推行与商品的设计方面仍然存在很多不足。国内应结合海外的先进经验，特别是美国对有关规范和商品的设计和研究，对后金融危机年代下国内住房抵押贷款证券化的可行性进行深入分析，从而有效加大市场管理，推进其渐渐走向成熟和健全。